El mercado inmobiliario español sigue mostrando tendencias marcadas por un fuerte tono comprador, pero también por un auge progresivo del alquiler que refleja cambios estructurales en la sociedad. Un 25 % de los españoles reside actualmente en una vivienda de alquiler, siete puntos más que en 2018, cuando los arrendatarios se limitaban a un 18% del total de la población. Esto supone un aumento de siete puntos porcentuales en apenas siete años, lo cual evidencia un cambio paulatino, pero firme, en las preferencias residenciales.
Entre los motivos identificados en el documento, destacan la mayor movilidad laboral, la mayor población concentrada en ciudades impulsada por la inmigración, las dificultades para acceder a una vivienda de compra que sufren los jóvenes o las familias con renta media y baja, entre otros; o motivaciones culturales, como la concepción de España como un país de propietarios, explican esta situación.
El informe Radiografía del mercado de la vivienda en el primer semestre de 2025, elaborado por Fotocasa Research, insiste en que, aunque un 26 % de los mayores de 18 años ha participado en el mercado de la vivienda durante el primer semestre de 2025, ya sea como comprador, vendedor, arrendador o inquilino, esta cifra apenas varía respecto al 27% del año anterior. Dentro de este porcentaje, un 13 % corresponde a demanda de compra, un 12% a búsqueda de alquiler y un 2% simultánea en ambos, lo que revela un entorno dinámico pero presionado por la escasez de oferta.
Por tercer año consecutivo, la demanda de compra supera a la de alquiler: un 48 % de los demandantes quieren adquirir una vivienda, frente al 41 % que busca alquilar, mientras que otro 11 % opera en ambos mercados simultáneamente. Este cambio se ha consolidado desde 2022 y responde en gran parte al encarecimiento histórico del alquiler —que ha llegado a máximos en la mayoría del territorio—, sumado al incremento del precio de compra, aunque este último ha sido atenuado por la caída del Euríbor.
A mayor edad, más propiedades
Los menores de 25 años apenas respresentan un 14 % de propietarios —frente al 10 % de 2024—, y participan menos en el mercado inmobiliario. El segmento de 18 a 24 años ha reducido notablemente su presencia en el alquiler: de un 27% a un 23% en sólo un año, resultando en una tasa de actividad histórica baja, similar a las anteriores a los confinamientos. En la compraventa también retroceden, pasando de un 13% a un 11%. En algunos casos, los jóvenes abandonan la búsqueda debido a la frustración de no lograr resultados: la demanda inefectiva se ha reducido de un 22% a un 15% entre esta generación. Se trata de un fenómeno de renuncia forzada, provocado por el desequilibrio entre expectativas y posibilidades reales.
En el otro extremo, los mayores de 55 años presentan tasas de propiedad muy superiores: el 78% vive en una vivienda en propiedad o copropiedad, una cifra que apenas ha disminuido desde el 80% observado en 2024. Su menor movilidad y seguridad financiera explican este fuerte arraigo.
El segmento de 25 a 44 años lidera con la actividad inmobliaria. En compraventa, el grupo de 25 a 34 años representa un 28 % de los particulares activos, y el de 35 a 44 años alcanza un 22%, ambos al alza respecto al año anterior. En alquiler, el grupo de 25 a 34 años se mantiene en un sólido 26%, igual que en 2024, seguido del grupo de 35 a 44 años (17%). Este segmentp constituye el verdadero motor del mercado actual.
Precios muy al alza
El entorno de precios confirma el endurecimiento de las condiciones. Según el INE, el precio de la vivienda libre subió un 12,2% en el primer trimestre de 2025, la mayor subida interanual en 18 años. En Andalucía, por ejemplo, los precios de segunda mano han subido un 6% en el primer trimestre —cifra histórica—, alcanzando más de 4.000 euros por metro cuadrado en Málaga.
Existen márgenes significativos entre oferta y demanda: municipios como Granada o Málaga presentan diferencias de un 19–21%, lo que indica que el precio real podría reducirse tras la negociación. Detrás de esta tensión se encuentra la creciente presencia en el mercado de fondos como BlackRock y socimis, que adquieren grandes volúmenes, impulsados por la caída de tipos y un afán inversor. Según CaixaBank Research, en 2024 la inversión en vivienda alcanzó casi 14.000 millones de euros (+20%).
Transformación inmobiliaria
El mercado de la vivienda en España vive una transformación profunda. El alquiler ha ganado terreno en los últimos años, impulsado por la movilidad laboral, la inmigración, las dificultades de acceso a la compra y un cambio cultural gradual. Aun así, la demanda de compra continúa siendo mayor: un 48% de quienes participan activamente en el mercado buscan adquirir una vivienda, frente a un 41% que opta por arrendar.
Los menores de 25 años han reducido su participación tanto en la compra como en el alquiler, a menudo abandonando la búsqueda por falta de opciones viables. Mientras tanto, los precios continúan al alza, con subidas de dos dígitos en muchas regiones y récords en ciudades como Málaga. La oferta, limitada por la escasa construcción y la presencia creciente de fondos de inversión, no logra cubrir la demanda.
Ser propietario ya no es un objetivo para la mayoría de los jóvenes españoles. ¿Por que no quieren? Porque no pueden.
