El acceso a la vivienda en España se ha convertido en un problema cada vez más acuciante, especialmente para los jóvenes. En el mercado de la vivienda en alquiler, los precios alcanzaron su máximo histórico el pasado mes de enero, y han seguido creciendo desde entonces. Según el portal inmobiliario idealista, los alquileres alcanzaron su nivel récord cuando en enero el precio se situó en los 11,2 euros/m2 a nivel nacional, mientras que el último dato disponible, del mes de marzo, los sitúa en 11,3 euros/m2. Idealista sitúa el crecimiento de los precios en el primer trimestre del año en el 2,4%, y si echamos la vista atrás, veremos que hace tan sólo un año, en marzo de 2022, el precio por metro cuadrado era un 7% inferior. Si nos centramos en las grandes ciudades, el crecimiento ha sido aún más espectacular. En el último año, en el último año, los alquileres aumentaron de 14,7 euros/m2 a 16,2 euros/m2 en Madrid, y de 15,5 euros/m2 a 18,4€/m2 en Barcelona, aumentos del 10,2% y el 18,7%, respectivamente.
Las causas de este increíble aumento de los precios del alquiler en España son de sobra conocidas, y las exploro en este artículo. El problema principal es la concentración de la demanda en el centro de las grandes urbes y su desequilibrio con la limitada oferta de vivienda en alquiler en las mismas. Las causas de este problema, grosso modo, son la retirada de viviendas del mercado del alquiler por parte de sus propietarios (de hasta el 50% entre 2020 y 2022) debido a las intervenciones del gobierno en el mercado del alquiler, la preocupación por la oleada de okupación y la falta de seguridad jurídica de los propietarios; el desvío de vivienda a otros usos como el turístico/vacacional o la venta desde el final de la pandemia, la subvención del gobierno a los jóvenes inquilinos y el aumento de los tipos de interés, que ha disuadido a muchos potenciales propietarios de comprar una vivienda y ahora buscan alojamiento en el mercado del alquiler. Estos factores han disparado los precios y han hecho imposible para decenas de miles de jóvenes encontrar un alquiler asequible, lo que impide además la creación de familias y agrava el problema demográfico de nuestro país.
¿Cuál es la propuesta del gobierno para solucionar esto? En medio de la precampaña electoral, el gobierno decidió anunciar la semana pasada su proyecto de ley de vivienda, una propuesta plagada de políticas intervencionistas que ya han fracasado en muchas otras partes del mundo. Con el objetivo de ayudar a los inquilinos y facilitar el acceso a la vivienda, el gobierno pretende limitar los precios de los alquileres en las zonas «tensionadas» así como limitar la actualización de los contratos al 2% y 3% en 2023 y 2024, respectivamente. A partir de 2024, se usará un nuevo indicador que tope los aumentos anuales a un nivel inferior al IPC. Se reducirá también el número de viviendas para ser considerado «gran tenedor», que pasará de 10 a cinco, y se dificultarán aún más los desahucios, que tendrán que ser justificados y cuyos procesos se dilatarán a más de dos años. Incluso se obligará a los propietarios a hacerse cargo de los gastos y de los honorarios agencia de las empresas inmobiliarias.
La ley, que prevé aprobarse esta semana en el Congreso, supondrá una intervención sin precedentes en el mercado del alquiler. ¿Qué podemos esperar de ella? Las medidas propuestas por el Gobierno agravarán la situación del mercado del arrendamiento, al desincentivar completamente la puesta de viviendas en alquiler de los propietarios y reducir el coste de oportunidad de dedicarlas a otros usos. En esencia, se impide a los propietarios obtener de sus viviendas la rentabilidad que el mercado les otorga, a la vez que pone en peligro sus inmuebles al promover la okupación. Además, al intervenir el mecanismo de precios, el efecto llamada que los alquileres elevados tendrían para incentivar la puesta de viviendas en alquiler o su construcción para dicho uso, se interrumpe. Así, nadie querrá poner su vivienda en alquiler, sino que será cada vez más preferible venderla o destinarla al alquiler vacacional en plataformas como Airbnb, y tampoco ninguna empresa querrá construir nueva vivienda con la que paliar la situación, más aún dada la elevada incertidumbre e inseguridad jurídica que genera este gobierno.
En definitiva, la ley no solucionará ninguno de los problemas del mercado del alquiler, a la vez que agravará todos ellos. Las medidas propuestas ya fracasaron en varios países de Europa, incluso en Barcelona, donde la limitación de los alquileres supuso un descenso de la oferta de alquiler, y un aumento significativo de los precios en las viviendas más baratas, de acuerdo con el estudio realizado por EsadeEcPol.
Ya en los años 60, el economista sueco Assar Lindbeck dijo que, «junto a los bombardeos, el control de los alquileres parece ser en muchos casos la técnica más eficaz para destruir ciudades». Pues bien, parece que la izquierda de nuestro país está dispuesta a acabar con ellas a cambio de unos cuantos votos que eviten su descalabro electoral. De llegar la derecha al Gobierno a finales de año, derogar esta ley deberá ser una de sus prioridades.
